Als Immobilienfond bezeichnet man einfach gesagt eine Geldanlagemöglichkeit, bei der Kapital in Immobilien investiert wird. Gelder unterschiedlicher Anleger werden dabei in einem Fonds gebündelt und von einer Investment- bzw. Kapitalanlagegesellschaft in ein Vermögen investiert, in diesem Fall in Immobilien. Dabei handelt es sich bei einem Fonds um ein sogenanntes Sondervermögen, was bedeutet, dass es sich um das Anlagevermögen der Kapitalanleger, nicht jedoch der Investmentgesellschaft, handelt. Die Gesellschaft hat daher keinen Zugriff auf dieses Vermögen. Und auch bei einer Insolvenz der Kapitalanlagegesellschaft ist das Fondsvermögen vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt.

Beim Immobilienfonds unterscheidet man verschiedene Varianten. Der offene Immobilienfonds bündelt die Gelder vieler einzelner Anleger und investiert sie in unterschiedliche Immobilienprojekte, in Deutschland in der Regel in Gewerbeimmobilien. Investitionskapital kann prinzipiell jederzeit eingezahlt, aber auch entnommen werden. Der Vorteil dieser Variante ist, dass sich das Investitionsrisiko auf unterschiedliche Objekte verteilt. Zudem führt die Möglichkeit der Anteilsrücknahme für den Kapitalanleger dazu, dass er im Falle einer Notsituation sein festgelegtes Geld zurückbekommen kann.

Geschlossene Immobilienfonds finanzieren in der Regel jeweils ein bestimmtes Projekt. Die Anzahl der Kapitalanleger beziehungsweise das Gesamtkapital sind festgelegt. Ist der Finanzierungsbedarf erreicht, wird der Fonds geschlossen und weitere Einzahlungen oder Anteilsrücknahmen sind nur schwierig zu bewerkstelligen. Gerade die geschlossenen Immobilienfonds können bei einem erfolgreichen Projekt eine gute Rendite bringen. Sie sind jedoch andererseits auch mit einem hohen Risiko behaftet. Läuft das Projekt nicht wie geplant, so kann das angelegte Kapital schnell verschwunden sein. Daher ist ein geschlossener Immobilienfonds, ähnlich wie die Investition in Aktien, nur ratsam, wenn man als Anleger nicht auf den festgelegten Vermögensteil angewiesen ist und zudem eher langfristig investiere möchte. Für Kleinanleger empfiehlt sich eher eine weniger renditestarke, dafür weniger risikoreiche Geldanlage.

Schließlich gibt es noch spezielle Fonds wie den REIT, den Real Estate Investment Trust, bei dem eine in der Regel börsennotierte – auf Aktien basierende – Kapitalgesellschaft in Immobilien investiert. Weitere Spezialimmobilienfonds richten sich an einen festgelegten Anlegerkreis, zum Beispiel an Institutionen.